馅饼的一大块:纽约市的无尽食欲 2018-10-26 13:01:11

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我的生活在几分钟曼哈顿房地产活动的增加转化为花更多的时间来审查合作社和公寓董事会的行动,仔细阅读财务报表,并与客户经​​理谈论他们管理的建筑物的物理和经济福祉

虽然尽职调查经常揭示有关特定合作社或公寓的负面信息,但潜在购买者很少根据建筑物的指标进行通过

它确实发生了,但它是例外,显然不是规则

财务报告它将成为合作社和公寓发布截至2011年12月的财务报表的年度时间

目前,最新的财务报表反映了截至2010年12月的建筑财务状况

尽管财务报表确实提供了财务报表

合作社或公寓的财务状况快照,15个月前拍摄的快照与一周大的百吉饼一样陈旧

在15个月的合作社或公寓生活中可能会发生很多事情,因此仅仅查看2010年财务报表并不足以了解建筑物当前的财务状况

即使在2011年财务报表发布时,它已经有三到五个月了

相当于通过后视镜驾驶

因此,必须向物业经理询问有关建筑物的现状,以确定自上次财务报表发布以来是否出现任何重大经济变化

房间里的大象如果有一个关于拥有合作社或公寓的问题将在未来几年占据中心位置,那无疑会带来成本

也就是说,单位所有者支付的每月费用用于支付他或她按比例分摊的建筑物的共同费用

有了合作社,有一项特殊的费用接近无法控制的:房地产税

纽约市并不羞于增加税收评估

对大多数财务报表末尾的费用饼图进行审查后发现,显而易见的是 - 房地产税通常是合作社年度预算中最大的费用项目

在我最近审查过的一个小型合作社中,房地产税占合作社预算的60%以上

哇...尽量控制开支,房地产税对许多建筑物来说都是一个巨大的挑战

除非市政委员会和纽约州立法机构在6月续签,否则令人满意的17.5%的合作社和公寓税减免即将到期,这个预算项目在未来几个月内可能会大幅增加

当你投入商品成本和工会工资单时,大多数合作社控制一些年复一年持续增加的运营费用的能力有限

住宅现实:数字随着市场终于恢复生机,似乎只是遗忘了导致房地产经济在几年前爆发的过度行为

以折扣购买是对冲所有权的起伏,这肯定会发生,但购买价格并不是买家在决定房产时需要考虑的唯一问题

这完全取决于运输成本 - 这些成本是什么以及这些成本可能随着时间的推移而变化

所以因为......